在会上中指研究院物业百强研究负责人牛晓娟女士分享关于“物业服务新赛道聚焦IFM”的主题演讲。以下为演讲的主要内容。

什么叫IFM?如果从英语单词来直译的话叫综合设施管理,是将工作空间内的物业资产、家居设备、工作流程和人员要素等整合在一起的综合性空间服务体系。

它和传统的物业管理PM有什么样的区别呢?PM的服务领域和服务内容主要聚焦到居住、商办和公共服务领域的四保一服活动,IFM服务的领域要更加地广泛,内容更加详细。从服务目标的角度来看两者也有区别,PM主要是为客户创造优质的生活和生产环境,促进资产保值增值,IFM是要支持客户核心业务的发展。另外企业的定位也有所区别,PM的定位是单纯的第三方服务机构,但IFM的定位是整个企业客户的支持部门,专业能力的要求两者也有所不同。

IFM和FM的区别是什么?直观上看就是有否含有字母“I”,这就是综合和整合的意思,也可以看出来IFM的服务,无论是供给端还是需求端都有一个整合的概念。

根据不同产品类型,可将IFM服务内容细分为七大类:设施维修及维护、环境与能源管理、安保服务、保洁服务、企业和资产管理、餐饮服务和综合服务(空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、制服服务、礼宾服务等),作为一项综合性空间服务体系,IFM服务不但要求相关企业持续打磨细项服务的专业度,更要求为客户提供综合性的需求解决方案。

展望IFM的市场空间,根据全国非住宅面积,以此为基础进行保守估计,到2026年市场会有万亿的规模。

通过研究索迪斯、爱玛客、欧艾斯三个IFM的巨头,总结了他们可借鉴的经验方法。

首先,聚焦团餐业务。这三大巨头都不约而同地选择了团餐业务,而且占产品收入的比重也分别达到了40%、20%、13%,说明他们团餐的深度和广度开展得肯定。

第一最重要的是后勤餐厅、酒店餐饮、活动餐饮,咖啡服务、精致餐饮、外卖餐饮和微型厨房,这是他们餐饮的细分项。

第二是服务深度决定价值高度,欧艾斯作为全球最大的清洁公司,将清洗服务做到了极致,其清洁服务内容包括:办公室的日常清洁、先进生产空间清洁技术、运输和基础设施的清洁、酒店和活动场所的清洁、空间洁净产品、工业与生产清洁、食品卫生清洁等。

在IFM国际巨头的成长实践中,战略导向的收并购和持续的业务拓展是关键。在并购标的的选择上,IFM国际巨头企业倾向于细分领域或特定区域的专业细分龙头企业,通过“掐尖式”收并购,实现企业业务的跨越式发展。企业“掐尖式”并购来的优质标的好似一粒粒种子,蕴藏能量且极具价值,其代表的是机会和希望,但如何使其生根发芽并长出藤蔓才是企业关注的重点。

通过产业链上的强势业务形成的客户粘性和竞争优势,快速切入细分赛道,是企业实现“藤蔓式”业务拓展的关键。根据企业及市场实际情况制定合理的并购策略,进而借助资本力量进行横向和纵向的并购,是企业实现“藤蔓式”业务拓展保障。

首先,毫无疑问国内的企业也非常认可这个赛道的价值潜力,现在是处于百花齐放、加速布局的阶段。国内的IFM实践目前呈现出了五大特点:

国内的企业进行了非常有益的尝试,总结为两种布局模式、聚焦三大类服务内容。

为什么是两种布局模式?一种是自上而下的战略导向,一种是自下而上的需求导向。所谓自上而下是企业有需求就直接从上而下去布局。自下而上地布局是,通过客户的需求,企业进行自下而上的布局。

基于两种IFM布局启动模式,企业聚焦三大类服务内容:团餐、综合服务和能源管理。

第一,团餐服务,因为团餐服务和物业服务是天生契合的,整个B端客户高度重合,需要物业服务的就需要团餐服务。另外也受到了巨头的启发。团餐也主要是分了两类,一类是直接进驻甲方单位,所谓的食堂直接给他提供餐饮;第二是集体配餐进行后台的配餐服务。国内企业走的路跟国内也是一样的,很多是通过并购直接切入到某一个赛道里面来。目前至少有10家上市公司已经进军这个领域。

第二,围绕B端客户需求提供的增值服务,就是自下而上的需求。围绕人、空间,其实除了提供四保一服还有无数个延伸的需求,包括吃饭还有喝水还有会务服务以及礼宾服务,除了企业的核心业务的,它的非核心业务都是可以外包给物业公司。但这个过程确实也是循序渐进、逐渐完善的过程,不能追求一步到位。

第三,设施管理不是简单的传统的设备的维修和维护,而是从绿色能源和双碳的高度进行绿色能源的设施设备的维护,一致的目标就是为了节能减排,从绿色能源节能减排的方向来统筹设施设备的管理,为甲方客户实打实地省钱,实打实地节能。

主题分享的最后,牛晓娟提到,整体来看如何吸引人、留住人是决定这个行业能否走得长远的关键!

作者 admin

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