2017年1月6日,由幸福寰球企业家联盟——中国地产金融联盟主办的第七届中国地产金融创新论坛在石景山华北宾馆隆重举行,行业领袖、知名金融机构、地产开发商、城市运营商以及来自全国主流媒体的数百位嘉宾出席本次论坛。以下为和讯房产现场发回的报道。

主持人:尊敬的各位领导,各位贵宾,大家下午好!欢迎来到幸福寰球企业家联盟–中国地产金融联盟,暨第七届中国地产金融创新论坛现场我是cctv央视证券资讯频道主持人孟一。本次论坛是在中国房地产业协会、 全联房地产商会指导下举办的在2017年首场高规格的地产与金融顶级行业盛会。

中国地产金融创新论坛,汇聚了中国最具影响力的地方政府、专家学者、地产大咖、金融领袖、投资巨头、传媒精英等行业内卓越代表,以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨,以地产金融企业转型和发展为主线,以中国房地产金融发展最具发展潜力的城市为载体及主办地,全力打造一个共商房地产金融领域重大问题的前瞻性、高层次对话平台,围绕中国房地产热点时事与展望,深入解读当前中国宏观经济与政策动向,对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策、金融创新等进行多角度探讨及深度剖析,共同找寻区域城市与地产的动力与发展的创新思路,为处于行业大变革的中国房地产业带来可持续发展的前瞻性思考,以促进和深化房地产金融领域的峰层对话与合作,并以此促进中国房地产业持续、健康的发展。

中国地产金融创新论坛自2011年4月22日在北京长安俱乐部启航,承载着风云人物先锋言论阵地和行业翘楚自由交流平台的双重使命,论坛已经在北京长安俱乐部、富力万丽酒店、世纪财富大厦等举办了3场、上海紫金山2场、山东威海1场、深圳观澜湖1场,云南昆明玉龙雪山1场,以及青岛、武汉、西安等地每场都在300名以上地产界企业家与金融界领袖的高峰论坛,在全国十几个重点城市系列论坛形成燎原之势,在地产、金融行内起着举足轻重的影响力;每场论坛均汇集了地产界、金融界及学术界最具话语权的权威人士,围绕当前中国地产和金融领域最新动态设定主题,研讨最新市场语境下的中国房地产政策,解构行业发展新路径,并形成对当前房地产发展的共识。

2016年中国房地产市场总额创造历史新高,达到10万亿,在中国GD占据着举足轻重的支柱地位,与此同时自2016年的10月各地方政府频出各种调控政策,2017年中国的房地产形势将何去何从,将会出现什么样的局面和发展。

今天本次论坛的房地产与金融的行业领导 、地产金融大咖将为我们在会上给我们进行最专业的解读和启迪。

黄金湾投资集团董事长 中实国开资产管理公司 幸福寰球企业家联盟 中国地金联盟主席 申威 中国房地产业协会副会长苗乐如先生; 全联房地产商会秘书长钟彬先生; 盛世神州基金董事长张民耕先生; 美桥投资集团董事长杨邦本先生; 幸福寰球企业家联席主席 无界腾讯传媒集团独立董事谢军生; 北京科技园建设(集团)股份有限公司党委书记、董事长 郭莹辉; 和君创业咨询集团创始人 李肃; 中投危困企业投资并购联盟会长 郑昌幸; 中投危困企业投资并购联盟秘书长 郑志斌; 金信金融控股有限公司董事长 谢本明; 润泰资产管理董事长 郭述杰; 中博慧总经理 马峰; 国开东方总裁 王军; 启迪控股高级副总裁、启迪协信董事常务副总裁 许晓军; 中投危困企业投资并购联盟会长郑昌幸; 中投危困投资并购联盟秘书长郑志斌; 中国文化产业园区联盟主席 李季; 世嘉地产董事长朱仝; 玮俊投资基金董事局主席林清渠; 幸福寰球企业家联盟海外投资专业委员会联席主席 方胜国际董事长孙庆武; 合众资产管理股份有限公司副总经理时宝东; 富圣集团董事长徐丽华; 融升置业有限公司董事长李智勇; 明发集团北京房地产开发有限公司总经理李兆生; 广和世纪董事长苏海丽; 天津银行北京分行行长王宏; 中国房地产报总经理凤凰房产CEO单大伟; 远洋地产事业一部北京公司总经理庄江波; 远洋地产远洋天著春秋营销总监田丰; 国家行政学院国勤集团董事长徐德安; 华融资产华融投资联席董事廖瑜; 诺亚财富北京分公司总经理刘思玟; 中国木业商会秘书长秘书长;中国文化促进会主席金坚范; 中房联合城乡投资有限公司董事长董事长; 金泰地产董事长马强; 昆吾九鼎投资管理有限公司董事总经理冯哲; 中国电影股份有限公司董事傅国昌; 北京天星汇通创业投资中心董事长王豪文; 浦赢资本管理集团合伙人、总裁丁亚明; 住总集团海外部总经理王东宇; 海南葛洲坝营销总监 黄永峰; 国家行政学院国勤绿城(北京)资产管理公司总经理纵兆平; 国发融华资产管理有限公司董事长林华; 总部基地集团总经理助理王笑; 安邦基金CEO王克明;

另外还有来自于恒大地产、碧桂园集团、北大资源、华夏幸福基业、鸿坤地产、旭辉地产、首开地产、天鸿地产、华远地产、中交地产、泰禾地产、世茂地产、龙湖地产、北京城建、首创地产、海航置业、路劲地产、新城控股、金地集团、中海地产、中粮地产、金融街控股、葛洲坝地产等地产界的高管,以及广大银行、广发银行、建设银行、北京信托、中信信托、民生信托、中铁信托、中海信托、中融信托、大业信托、金信金融、中信证券、银河证券、宏源证券、国海证券、中德证券等金融界的朋友。

本次论坛还要感谢润泰洋行、 黄金湾投资集团 、中博慧商业管理、远洋地产集团?远洋天著春秋等企业的大力支持与赞助。

本次论坛还要感谢一下媒体包括:新华网 人民网 和讯网 凤凰房产 CCTV证券资讯 新浪乐居 网易房产 搜狐焦点网 每日经济新闻 21世纪经济报道 中国房地产报 安家传媒 娱乐信报房产周刊 楼市传媒 房龙点评网等新闻媒体朋友们的大力支持 ,特别感谢凤凰房产、和讯网的现场直播。

下面我们就以热烈的掌声欢迎本次论坛的主办方,幸福寰球企业家联盟主席-中国地金联盟主席 黄金湾集团董事长、中实国开资产管理公司董事长申威致欢迎辞。

申威:尊敬的各位来宾,远道而来的朋友们,各位领导以及地产界、金融界,新闻媒体的朋友们,幸福寰球企业家联盟和中国地产金融联盟的朋友们,大家下午好!

首先我给大家抱歉,今天上午论坛议题一直饿着肚子,所以下午的议程延迟了,非常抱歉。感谢大家的支持。

今天,本次论坛专程来自美国、澳洲、加拿大以及上海、深圳、江苏、广东、山东、三亚等五湖四海的朋友们,冲破了重重雾霾,相聚在北京,共同探讨中国地产与金融的创新,共话兄弟姐妹情谊,共同举办盛大的聚会。我感到万分的荣幸,也非常高兴。请允许我代表本次论坛的主办方,协办单位以及各个支持单位再次对来自世界各地的兄弟姐妹们表示最热烈的欢迎。

欢迎大家来到地金联盟美好家园,中国地产金融创新论坛和中国地金联盟第七个年头了,在协会和商会的领导大力支持和帮助下,我们一直在推动和助力行业的创新与转型,也凝聚了一大批地产界、金融界的大咖和职业经理人,企业家们。

2016年,刚刚主持人说过,中国房地产市场创造了历史新高,三家房地产龙头企业恒大、万科、碧桂园的销售总额超过了万亿,前一百强的房地产企业超过整个房地产市场的份额50%,这标志着中国房地产业已经进入到寡头时代,正在经历深度的整合,企业的并购重组也非常活跃。

中国地金联盟应运而生,为中国房地产业的推进、发展,行业的整合,企业并购与重组,项目的资源与对接搭建了服务平台。我们现在每天能收到来自全国各地几十个房地产投融资并购的需求。

联盟累计七年来形成的重大的交易达到了上百个,我们投资的中实国开资产管理公司也是以资本的力量加速促进行业的并购和资产盘活,帮助企业脱困和转型,今天我们还将推出我们科技的创新,成立了爱因斯坦人工智能科技发展公司,也是希望人工智能的科技在房地产和各个行业为大家提供解决方案。

2014年,为了相应国家“一带一路”的战略,我们还成立了幸福寰球企业家联盟,立足中国,放眼世界,帮助企业家实现幸福梦,中国梦,资源整合,开拓国际视野,引进先进的海外的模式,向海外输出产能。也是为了响应国家三去一降一补的经济战略,去库存,去杠杆,降成本,补短板。今天我们隆重的发起中国房地产去库存联盟。

在新形势下国家去杠杆,房子是用来住的指导思想下,投资房地产无疑会导致今年的豪宅去库存和三四线城市的压力需要创新的营销与服务模式和新的思想。

2016年,政府出台了各种调控政策,本次论坛行业领袖以及金融的领袖将为我们做金融专业的解读,带来房地产模式与金融创新,也请各位畅所欲言,不吝赐教,最后祝大家新年快乐,新的一年撸起袖子一起感,合作共赢,共创美好明天,谢谢大家!

14:40中国房地产业协会副会长苗乐如:中国房地产市场趋势、政策取向与投资机遇

主持人:申总的致辞热情洋溢,给我们开了个好头,下面有请中国房地产业协会副会长 苗乐如 致辞并发表演讲;中国房地产市场趋势、政策取向与投资机遇。

苗乐如:尊敬的联盟各位同仁,尊敬的各位专家,同仁,大家下午好!祝大家17年事业发达,事事如意,祝我们的年会顺利召开,联盟取得卓越的佳绩。稳字当头,两线取胜是今年的基本态势,2016年房地产市场以去库存开局,控房价,防泡沫收盘,取得了两线作战的佳绩。去年的商品房销售面积均创历史的新高,超过了2013年。

11月份我们的销售面积13.58亿,同比增长24.3%,住宅11.96亿,增长24.5%,销售额10.25万亿,同比增长37.5%,住宅8.71万亿,增长30.3%,后面的三个指标也非常的精彩,投资同比增长6.5%,住宅增长了6%,新开工增长了7.6%,住宅是7.9%,土地购置面积同比还是负的4.3%,环比十月份收窄了1.25个百分点,降幅持续收窄,22个一线城市和部分的二线周边地区房价涨幅过快,随着各地调控措施的出台,自十月末成交趋稳,价格回落,十一月份代表性的上海北京环比都是负的0.7%,广州是0.6%,深圳12月份最新的数字下来了。

用这个数字比较,使我们可以客观全面的研判出地方和中央的措施,坚定市场信心,稳定市场预期。

2016年房地产市场的起伏给我们的启示有两点,年初以首付贷走俏,3月12日央行明确这是违法的,封杀了。加杠杆助推了热点城市供需矛盾,据11月份房地产开发企业资金同比增长11万亿,增长15%,其中定金和预售款3万亿多亿,个人按揭同比增长1.5,这两个增长数也可以看出来加杠杆的作用。

二是年初降首付,增贷款,本意是提高购买能力,去库存,但是因为没有区别热点城市和三四线城市,表明了我们还不习惯于市场分化的状态,因城施策的调控,我个人认为贯彻实施中尚需改善。

今年市场形势应以平稳为目标,中央经济工作会议讲,既抑制房地产泡沫又防止出现大涨,在去年年末的两个月已经收效。这次我认为是精准调控,提高首付,降低贷款,去杠杆方面用力,效果非常好。但是综合运用金融土地财税投资立法等手段加快研究建立符合国情和市场规律的社会制度和长效制度,还需要时间。在这种情势下,做到防止大起大落,支持国民经济的增长,我认为恐怕还有很大的不确定性,需要各地政府和全行业的共同努力。

第二,稳中趋紧是房地产政策的基本趋向,中央工作会议提出房子用来住,不是用来炒的,要求促进房地产市场的健康发展,作为2017年房地产工作的重心,一是控制房价,防止泡沫,当前热点城市出台的首付额幅度以及首套房贷,二套房贷等政策不会放松,会严格限制信贷投机性需求。

二是货币政策由去年的灵活适度变为稳健中性,流动性安排由去年的合理充裕到保持稳定,防止资产泡沫作为突出的位置,因此今年的货币环境总体偏紧。

三是大家关心的,去年房地产企业融资监管,也会进一步的严格。特别是去年上交所发布的关于实行房地产产能过剩的公司债券监管函,要求基本条件并划分风险类和正常类,明确房企债券资金不得购买土地。这项政策落实很多人会认为会影响市场企业,主要是中小房企。

四是财政政策更加积极有效,预算安排要适度推进供给侧结构性改革。从我们调研三四线城市去库存经验来看,地方政府有效的措施之一就是在发鼓励政策,买房补贴的同时要捆绑企业相应额度,企业也要让利了,这样一个务实的做法。

七是落实地方政府的主体责任,提出了改善措施,包括鼓励房价上涨压力大的城市合理增加土地供应,提高住宅用地的比例,盘活闲置低效土地,特大城市加快疏解城市功能,带领周边中小城市发展。

我们国家的房地产经历了二十多年的快速发展之后,我认为已经进入了新的发展阶段,当然,这个阶段不可避免的具有自身发展的规律、特征,但是更深深的带着我们经济发展新常态的印记,房地产发展进入新阶段,可以概括为几个表现,首先是市场,进入全国人均住房达到34平米,供需基本平衡,一线城市率先进入存量住房成为市场主体,加快推进租售并举的新阶段。

建立符合国家“一带一路”发展战略,走出国门,拓展海外市场的融入全球经济发展的新格局。

最近的形势可能是一个阶段性的,或者是时点上的调整,但是这个趋势我认为是不可改变的,也是我们发展的基础。

我们的产业进入了住宅与商业地产多业态的发展企业,进入了互联网+地产,新理念,新模式和产能融合和城市功能疏解,以中心带周边,以核心城市带动中小城市实现区域协调发展新阶段。进入服务城市社区,推动城市更新,既有建筑改造升级,建设海绵城市的新阶段。

我们的产品进入了发展绿色住宅,低碳建筑,生态住区的升级换代的要求,和以BIM技术统领规划设计施工方式管理以及发展装配式建筑,包括我们看到的3D打印建筑,不是平层,而是高层的住宅。为代表的新型建造方式,实现住宅产业化,建筑工业化集约发展的新目标。

企业进入了领军人物新老接替,创新发展,融合发展,轻资产发展,进入了弘扬工匠精神,尊重企业品牌崇尚诚信经营,做强大优企业,实现健康发展的新格局。

2017年的市场,应该说是在新的发展阶段,以优异成绩迎接党的十九大召开之年,房地产我们分析平稳是目标,防止大起大落,为此,认清新形势,新发展阶段,目的是把握市场的态势。当前特别需要把握的有以下几个方面。

第一,适应市场分化的常态,把握控房价,防泡沫和去库存双线的机遇,市场分化和起伏根本在于供需关系供需结构的紧张与松弛,源于城市之间的医疗、教育社会福利和保障水平的差异形成的人口流动,因此我们的企业需要把握市场分化和因城施策下的市场态势,因地布局,把握机遇。

我们调研去库存的时候,就把恒大称之为,有一些企业因为条件比较单一,项目做了一半,在这种情况下,引入了恒大实现了合理的重组或者是合作。项目活了,品牌上去了,顺便提高了市场。

所以在这里我们需要做到适时补仓,特别是热点城市,抱团补仓,创新补仓,北京拿的地都是自持,肯定要在产品上做文章,运作模式的创新。

第二,把握住房改善的新需求,住宅消费新趋向,万众创新新要求,包括互联网为基础的深化结构性改革,提供多层次,个性化,高品质的居住、生活、办公的新产品,在这方面我们可以看到,已经由提供住用的空间向提供生活方式转变。由卖房子向卖服务转变,由建房子向建环境转变。

第三,把握绿色低碳节能环保,生态环境发展下的新标准,积极运用先进技术,主动推进装配式建筑,择机参与建筑的改造,城市的修复和更新,海绵城市和智慧城市的建设。

昨天我们开了一个联谊会,会上我们设计师就讲到,部里面在抓紧制定这方面的新标准,需要大家给予关心。

第四,把握资源整合,兼并重组,品牌输出,产业协作新的趋势,提升企业内升功能,瘦身房地产企业数量,降低企业负债风险,这方面融创做的非常好。

去杠杆的背景下,对于房企来说,谁能借到更便宜的钱,更长的钱,将是企业竞争的绝对优势。

但是如果企业的资质,资产的质量,运作的能力较差,那么高杠杆下,将使企业更快死亡。让我们面对货币环境收紧,市场监管严格,行业洗牌加剧,做正确的判断,正确的选择,正确的事情,顺势而为在房地产大起大落的进程中把握机遇,迎接挑战,取得佳绩。春节即将到来之际,祝大家新春愉快,谢谢大家!

主持人:苗会长精彩的发言为我们分析了中国房地产2017年的趋势发展,想必大家都收获良多,下面我们有请本次论坛的指导单位的 全联房地产商会秘书长 钟彬 致辞并演讲,他演讲的主题:中国房地产的创新与发展,挑战与新机遇。

钟彬:2016年有三个特点,第一个是从来没有过的,对房地产政策的支持,为了促进去库存,政策是前所未有的,2016年也是历史上调控政策最有利的,一年当中冰火两重天,我到商会十五年,这是唯一的一次。

第二个特点,也是分化,是投资和销售的分化,今年销售了十万亿,非常好,投资增长,销售面积还是销售额,分别20%,30%的增长,但是投资只有6.5%,钱到哪去了。这是第二个特点,分化。

第三个特点,城市、企业和区域的命运完全不同,过去我们要好都好,城市要好也都好,现在不行了,你不能说去年房地产好吗,要说哪一个企业,哪一个区域,哪一个城市,2016年给我们的感觉三个大的变化。

为什么有这么大的变化,我自己认为有三个特点,为什么去年卖的这么好,价格那么贵,政府觉得扛不住,必须要出台政策。第一个是货币政策,所有的数据都支持,货币发的太多了。第二个,我们看看核心城市土地供应量,满足了前一年的要求,你的计划,土地供应如此好,出现了土地荒。第三个,消费者一度是非理性的,因为我们的消费者他们的股票被套牢了,损失很大,人民币的存款又在贬值,没有一样东西财产性收入是好的,所以他们也会倾向于买房,三个因素造成了我们的房价大家去追逐房地产。

今年出了一个政策,为了平稳健康发展建立长效机制,你不断的出政策,会让投资人和消费者不知道下一步怎么办,就没有建立长期的战略配合你,聂会长说的非常好,金改,土改,一定要把银行的绑架变成直接投资,土地改革,还有税改,把开发环节的税改成持有环节的税,房地产税真正的出台,如果这些长效机制的政策早出台对我们更好,越慢出台以后羁押的问题越多。

最近我对房地产商会的副会长单位做了调研,以后我们可以改一个名字叫投资商会,大量的企业在购买银行的牌照,券商的牌照,保险的牌照,金融控股是他们共同的取向,这种背景下他们在买金融牌照。第二个他们在买壳,我们商会的一些企业涉及到房地产上市公司,不含创业板和新三板,890个,他们不断的进行运作。现在我们做的是券商,要么是资本市场联动。

再有一个就是新兴产业的投资,工商联有三十个商会,教育商会,医疗商会,旅游商会的主要投资人都是房地产商。

所以说这些钱到不同的产业去,甚至我们发现还有一些教育集团,大量的都是房地产企业,现在的商会成立了二级机构,我发现他们投了很多的医疗,教育,包括体育。

昨天中超在上海开会,去了很多我们的副会长,甚至买英超他们股权的背后的公司也房地产商。

我们的逻辑也发生了变化,过去很多的逻辑是制度性的土地红利,只要买到好地,便宜地,一定赚钱,现在不可能买到便宜地了,买到地都很难。房地产最关注的第一是投资,第二是后面的服务,这是跟产业相关的。

未来我们有可能变成产业+服务+金融+互联网,不动产就是你的空间,载体。在这个里面,我们的很多变化就开始显现,比如说行业里面轻+重,都在关注轻资产,但是房地产是不可能纯轻资产的,单纯的轻资产也是不行的,酒店都是我的,凭什么给你管理,万达所有的酒店基本都是自己的管理公司管理,恒大也是如此,碧桂园也是如此,很多以前因为房地产商投酒店客户,现在逐渐的保利也把自己的酒店交给酒店管理公司做了,你单纯轻也难,重资产也很难,轻重配合是培养投资能力和服务能力的重要的趋势。

资金+资本,所有的企业都关注一个,过去卖房子赚钱很容易,现在很难,都在关注自己的壳怎么做好,自己跟资本的互动怎么联动,现在我们知道房地产资本市场不是很活跃,但是所有的企业家都关注市值管理。

第三,产业+地产,为什么很多企业会投商业,产业、教育,还有医疗,本身最朴素的道理是跟房地产配合,现在发现产业本身也是一个内容,所以产业地产的内容的结合形成了新的,原来是暗流,现在成为了明流。

还有线上线下的结合,去年出了几个报告,春节前后可能正式发布,我们看到对我们有没有影响,有那么大的影响吗,我们的研究报告显示的确在影响着我们的商业逻辑、发展和未来,但是你的房地产本身没有做好,线上解决不了这些问题。

未来,我们认为发展的新的逻辑,可能是产业真的是基础,金融会做重要的羽翼,不动产会成为重要的空间,变现的空间里面怎么变现,第一社区,第二商业楼宇的空间,第三社区空间,商业楼宇空间和大的小镇空间,三个空间产生的产业都不一样,教育在社区里面是社区教育,综合体里面的教育可能是培训的集群,小镇里面就是一个学校了。医疗同样如此。所以不同的产业和不同的地产,不动产的结合和不同的金融属性的结合,消费金融的结合会成为今年的主题。所以房地产商会2017年非常重要的战略,其中有一项是最近正在梳理的,就是全面跨界,商会会跟旅游、教育、互联网、不动产,大数据各个产业的独角兽合作,来为房地产企业提供更多的产业内容。谢谢大家!

15:05盛世神州基金董事长张民耕:盛世危局—中国房地产行业登顶与中小房企的出路

主持人:钟彬秘书长的发言简短而又直接,给我们很多启示,下面我们有请一位房地产开发的资深人士同时又是中国开发商最早投身于房地产基金的大咖盛世神州基金董事长张民耕演讲,他演讲的主题是:盛世危局—中国房地产行业登顶与中小房企的出路。

张民耕:尊敬的申董事长,苗会长,钟秘书长,各位同事,朋友,大家下午好!非常感谢有这个机会跟大家进行交流,这个PPT在困境地产的一次讨论会上说过一次,后来又增加了一些内容,在我们内部进行了一次培训,培训时间比较长,大概一个半小时。今天给我二十分钟,我把大概的一些想法和同行进行交流。

主要说三个观点,第一个观点,中国的房地产到2016年已经登顶,就是空前绝后,你想这两个数据,12万亿交易额,15亿平方米,恐怕今后不会有这样的数据了。到了珠穆朗玛峰以后要往下走。有话说“上山容易下山难”都是此行中人,看看怎么下山。

第二点,既然登顶之后,怎么安全的下山,我用了一个词“后房地产时代”我会说说我的感觉,未来的房地产和2016年之前的房地产有许多许多的不同,最大的不同就是中央经济工作会议提出的房子是用来住的,不是用来炒的。大大的确定了居住属性,减少了投资和金融属性。

在这样的情况下,以此为界,以前和以后不同,所以我用了一个词“后房地产时代”。

第三个,在这样的环境下,既是盛世,也是危局,有光明灿烂发展的前景,也有带来的问题和必须解决的困难,困难之一就是中小企业的困境,只是谈中小企业面临的困境的资产问题,这是一个新词,上一次困境资产的讨论会上做过充分的阐述,我借用这个概念说一下,对于困境资产怎么办,其实也是帮助中小企业去库存、转型、甚至于转行,安全的下山。

先说盛世,2015年创新高之后2016年又一次创新高,形成了空前绝后。11月份销售面积已经达到了13.5829亿平米,预测全年大概15亿平方米,差不多。

2016年1到11月,商品房销售额突破十万亿,预测2016年全年的销售金额可以达到12万亿,应该说登顶了。有一个预测,除了以后,因为如果继续发票,通货膨胀,销售额还会有突破,销售面积很难再突破了。

登顶之后,中国的房地产市场会怎么样发展呢,我不完全悲观,因为从国际的经验来说,在城市化基本完成,刚需基本实现之后,一个国家,尤其是大国,重要地区房地产的市场还会继续发展,我拿了一个美国的数据,这个市场规模而言,只有美国可以相比。美国1950年房地产总值一千亿美金,此后60年,2005年的时候,美国的房地产总值超过二十万亿美金。换言之,60年美国房地产总值升值了100倍。

还有一个数据,香港60年,实现了房地产单价增长100倍,这个数据我得到的印证,我问路劲集团的董事局主席单总,我说你能不能证明,他说肯定可以证明,铜锣湾单价的增长不止一百倍。

第一是社会财富的积累,以很大形式,很多的形式,很强的形式表现在房地产上,第二,发票发多了,各国政府都会发票子,发票多了,收税多了,发票子大家都没有意见,这两个原因就是中国房地产大局上来说,按照国际惯例,市值和单价还有发展。

另外一方面,房地产实体来看,由于城市化进程,区域化发展,经济不是高速,但是只要是中速增长,中国房地产发展有基本面的支撑。登顶之后作为盛世的表现,还有大型房企的盛宴,规模化、积聚化,方兴未艾。

2016年销售金额突破3000亿有三家,恒大、万科、碧桂园,突破1000亿的房企十家,恒大、万科、保利、融创、华夏幸福,万达、绿城…,前二十佳的门槛从500亿提高到600亿,一百强的门槛78亿进入到102亿,大企业的规模化和积聚化,也是登顶盛宴的一个表现。

盛宴的另外一个方面就是危局主体,房地产泡沫化和去库存同在,这个局面不可持续,2016年一来,刚才说了分化,城市、区域、企业,房价的分化及其严重。北上广深四大城市和所谓二线的四小龙,南京、厦门、苏州、合肥房价飙升,新房和二手房大概是在28.8%到29.5%之间。

问题的另外一个方面是三四线城市去库存仍旧很困难,去化周期超过30个月大量存在。今天我们有一个非常好的使命,去库存联盟。

另外还有一个,土地财政和货币增发引发了中国房地产泡沫。由蓄水池变成了堰塞湖,尽管货币增发,但是我们没有感受到太强的通货膨胀,房地产形成了蓄水池,但是这不可能无限蓄水。现在我们房地产总值GDP总值441%的时候,高于全球的260%,这个时候海通证券报告指出房地产市场的蓄水池,水面已经到了齐口了,崩溃边缘。现在楼市不再是蓄水池和分洪区,现在是堰塞湖了,这个困难是非常严重的,也是历届政府迟迟不下决心调控房地产的原因,不敢把堰塞湖捅开,现在用的办法都是导流。

还有一个方面是中小房企严冬到来,生产难、转型难、退场难,前百强房企占到全国市场份额的多少?我只有2015年的,前百强房企已经达到了40%,我有一个预计,今年前百强房企又是一次突飞猛进,可能占到的市场份额接近50%。按照中国国家统计局每年发布的中国房地产企业的个数九万家,去掉100强还有9万多家,中小企业的红海已经成为了紫海。

无论是融资成本还是份额来说,中小房企都是极其困难的。中小房企面临很多的不平等,甚至人力资源,一进去开出的条件都是你在那边怎么样,不错,工资翻一番,很多中小企业队伍顿时瓦解了。

因为规模小,周转不是很好,所以一两个项目预警有可能引发资金链断裂,陷入难以自拔的泥潭,这是危局的第三个方面。

在盛世、危局分析了以后,现在进入了一个新时代,后房地产时代,我们先说说930新政,刚才钟秘书长说的,是史上最严厉调控,9月30日为标志,市场冰火两重天,态度坚决,政策严厉,限购限贷提高贷款门槛,按照孙宏斌的话,千万不要低估调控的严重性,再怎么重视也不为过,现在果然如此。

930新政之后的调控房地产市场,我用了一句话,这回真的不一样了,以前老是说这次是新的调控,和上一次演同样的戏,现在不是了。

调控的效果初步显现,销售量价齐跌,银根、地根收紧,楼市进入了严厉的调控周期,北京,11月份新房交易,环比10月下降了26.4%,上海成交面积下降了27.57%,深圳出现了房价下跌1%,尽管只有1%。南京销售额几乎腰斩。

房价由原来投资的力量拉动转变为居住需求,购买力决定,房价不可能继续涨或者虚高。

土地资源供应由原来土地供需错配,紧缺的城市,大城市供应量不够,宽松的城市拼命供地,这种错配今后会按照城市的功能定位,人口分布实行人地挂钩。

金融资源由消费者层层加杠杆转变为宏观控制风险,微观支持自主消费,住房供应体系由单一销售市场转变为兼顾高中低端多层次需求,保有环节增加保有成本,抑制炒房炒地,弥补地方财政逐步取代土地财政,符合国情,适应市场规律的基础制度和长效机制建立,市场从野蛮胜仗转变为理性回归。

最后的结果就是中小房企市场份额进一步压缩,部分中小房企必须进行转型、转行、退出市场。

举一个例子,香港、弹丸之地,当年房地产最盛之时,五千家房地产公司,可以设想,现在只有十家,六家大的,几家小的,不常开发。

还有一个美国的数字,迈阿密,铁路通过去刚刚开发,五万人,两万五千人从事房地产工作,这种情况以后不会再有了,以后生存的就是大型企业或者有专业技能的企业。

总结起来四句话,顺势而为,抱团取暖,抱团打天下,突破困境。顺势而为,刚才钟秘书长站得非常高,从全局看房地产企业干什么,归结起来金融化、基金化、规模化、积聚化、轻资产化、互联网化、多元化、差异化,国际化、全球化,这是大趋势,中小房企业要顺这些势做自己的经营。

朗诗的转型是顺势而为的转型,确定了三大方向,产品差异化,做的就是恒温恒湿的产品,资产轻型化,现在在输出管理,做代建,资产国际化,中国和美国都在做。

中国的房地产商以前有一个问题,从头到尾一个产业链自己干,以前有可能,现在没有可能的,要准确的进行区域定位、市场定位,规模定位,产品定位,定位是否准确决定了以后的发展,抱团核心是优势互补,多赢或者双赢,现在房地产企业很多,已经看到的中小企业互相联合,跟大企业联合,渡过自己的困境,发展自己。

在新的市场形势下,抱团取暖主要是合作、合并、并购。我们曾经帮助西安一个企业,地点非常好,在一个风景区,但是中小企业,有一个问题,最大的问题是资金,后来就和万科合作,合作的结果非常好,万科不但帮助代建,而且出了很多的资金,然后在销售的时候,每平米给五百到一千块钱的溢价,这样达成的多赢。

还有一个路径,抱团打天下,我感觉现在对于外汇的管制是一时性的,从长远来说,房地产是无国界的,中国号称第二大世界经济体,不久的将来是第一世界经济体,应该在市场上占有自己的份额,抱团走出去拥有更大的市场份额这是必然的。

最后一个就是突破困境,中小房企由于一个项目碰到阻力,整个企业就会有问题,解决困境中小企业来说非常重要的,困境资产是一个新的概念,这个概念特别好,从概念上,容量上,视角上,情怀上,方法上,主体上进行创新。视角,不良资产演化而来,就是银行和金融机构,我借钱你还不起,就说你资产不良,困境资产考虑了银行放贷机构,也考虑了企业,两个角度看问题会看的更清楚。

第二个情怀,债权人逼债,还本付息的强烈要求相比,困境资产由于多方介入,多了一方解决困局。现在对于困境资产的处理有很多办法,接盘转让,委托代建,重组合作等等,照顾了债权人和照顾人的利益,减少冲突,可能反而使原来托的时间非常长的过程变成了一个比较缓和的,更加利用市场机会的过程。

突破困境很重要一点,整理困境资产要符合相关各方的多层次的需求,这是解套困境资产过程当中经常碰到的,各自的利益不同,靠打架,打官司解决不了,即使法拍也要坐下来谈。

整理困境资产的难点,资产状况陷入困境之后,债务人难以继续经营,每一个不良资产都是一个故事,比较复杂,债权人在困境时间没有多少的正常转让的余地,这个时候比较难,另外情况也复杂,债权方和债务方各自为主,如果加上新的参与方,利益角度就更多了。

整理困境资产的关键环节和创新,模式上有接盘,代建,资产重组,还有先接过来,然后整理完之后再卖给你,关键环节上需要一些创新,居间方的深度介入,法务财务深度介入,对于困境资产最好你也别担心投资,困境资产的债务人会觉得你跟我站在一起,我们一起寻找解决的办法,债务重组往往是天上掉馅饼,哪怕大企业也会觉得资金不够,这是我们觉得自带干粮上前线,自己带着不良资产去找大企业,深入的结合。中介方,尤其是作为房地产基金,要一手托几家,这个过程监管非常重要,只有把监管严格了,这个过程是透明的,那么各自的利益才可以关照到。

发挥行业组织作用,实现对三四线城市市场进行深度调查,为三四线城市房企发展提供信息支持,组织行业里面的优秀企业给中小企业托危解困的帮助,组织金融机构,系统的对中小企业进行培训,呼吁政府解决部门对三四线城市的房地产市场实行有针对性的税务、金融政策,培育市场,应该从三四线,尤其是有困难的市场上开动,就是房地产的按揭贷款抵个人所得税,这是全世界都在实行的,大城市鼓励大家买房,不是市场提倡的,但是中小城市培育市场,能不能从这方面开始,最后我们期望全国中小房地产企业顺势而为,抱团取暖,渡过房地产深度调整,抱团打天下,共同进军国际房地产市场,突破困境,实现房地产行业平稳健康发展!

主持人:张民耕董事长的发言数据详实,分析的很透彻,中国房地产真的是有盛世更有危机,下面我们开始一个非常关键的环节,顺应国家三去一补的经济战略,我们现在将要发起成立中国房地产去库存联盟,为中国房地产的稳定健康发展做出贡献。

有请苗乐如副会长;钟彬秘书长、盛世神州张民耕;黄金湾投资董事长申威;润泰资产管理董事长郭述杰;中博慧总经理马峰;国开东方城镇发展投资有限公司总裁王军;中投危困企业投资并购联盟会长郑昌幸;中投危困投资并购联盟秘书长郑志斌;炜恒律师事务所高级合伙人胡波;世嘉地产董事长朱仝;合众资产管理股份有限公司时宝东;天津银行北京分行行长王宏;远洋地产远洋天著春秋营销总监田丰;远洋地产事业一部北京公司总经理庄江波;国家行政学院国勤绿城(北京)资产管理公司总经理纵兆平;东方资产-邦信基金资产管理部总经理王湛;浦赢投资董事长丁亚明;启迪控股高级副总裁、启迪协信董事常务副总裁许晓军;金信金融控股有限公司谢本明;北京科技园建设(集团)股份有限公司党委书记、董事长郭莹辉;中国房地产报总经理凤凰房产CEO单大伟;新华网房产主编吴海花;楼市创始人蔡鸿岩;房龙点评网肖勇等各位上台发起。

主持人:精彩的时候过去了,接下来我们开始下面更加精彩的主题演讲,有请 宏源证券首席分析师,清华大学博士后研究员 范为演讲,主题是:2017年:全球“大拐点”下的金融投资。

范为:在座各位房地产精英,很高兴参加盛会。花20分钟时间跟各位分享一下2017年的经济形势以及金融投资的观点,因为时间因素只能讲一些要点。

首先看这张图,在过去的十年,特别是次贷危机以后,经历了人类历史上绝无仅有的时代,红色的线下面能看到,以美国为代表的中央银行,它的货币政策实际上是人类历史上从来没有的,整个150年的货币政策,包括美联储,包括欧洲央行、日本央行等,这种情况,甚至第一次世界大战、第二次世界大战没有达到,这是为什么资产价格不断地上涨,包括中国、美国,其实根本的因素确实是有一点极度宽松的货币政策。

但是,我们从长期来看,货币政策对于经济的增长和发展,其实并没有一个根本的推动作用,这是我们得出几个结论:第一,量化宽松货币政策确实能够稳定金融市场,包括房地产市场。第二,量化宽松政策能够很快地刺激经济反弹。以前的量化宽松货币政策,发达国家从政策发布到经济达到最高点需要1-2年时间,我们国家也需要8-10个月,实际上几次量化宽松政策很快让经济出现迅速反弹,但是可持续性都不强。无论中国还是美国几轮宽松政策,它的持续性都不强,持续时间都没有超过一年,所以我们叫做量化宽松的脉冲效应,相当于物理学里面的脉冲一样,很快能把经济和资本市场拉起来,很快又自然回落了。

标题叫“全球大拐点”,大拐点一方面是经济的拐点,另外一方面更重要的是社会主义意识形态拐点。相信未来3-5年,更多听到一个词“populism”,民粹主义或者平民主义,未来3-5年来看,民粹主义有吸引全球的趋势。

首先看美国情况,包括之后欧洲,意大利公投失败,包括奥地利新总统,包括2017年荷兰和法国大选,都会是民粹主义势力占据意识形态上风,在民粹主义大背景下,全球化趋势可能会出现变化,天下大事分久必合、合久必分,逆全球化思维抬头,特朗普新政包括减税,包括制造业回到美国,增强美国本土竞争力。

关于特朗普政策解读很多,金融学蒙代尔-克鲁格曼不可能三角定律,包括特朗普不可能三角,减税,加大基建投入,加息,经济学逻辑来讲是这三个是矛盾的,减税增加基建,必然提升赤字率,赤字率增加的同时,还要加息,实际上给自己增加负担,美国国债现在存量大概是20万亿美元,加一个点利息,一年多开支两千美元,这三个政策有些违背。

同时因为美国三权分立,它的观点能不能最后兑现,每个总统在竞选的时候观点都不是完全能够实现,包括奥巴马总统八年执政,当时提出医改,到他退休了,还是医改并没有完全落实下去。特朗普政策也是,1月20日就职之后,它的方案还需要三四月份通过众议院,5月份通过参议院,2017年10月1日以后,新的财政年度以后可能实行他的政策,有很大不确定性。特朗普当选之后,金融市场反映比较乐观,有点过度反映。特朗普说要减税,有利于企业,搞基建有利于增加美国经济增速,当时金融市场比较乐观。

美国大规模搞基建约束还是比较大,这是全球主要一些国家的财政赤字率和债务率,在整个左下角纵轴3%的赤字率和横轴60%的债务率以下是安全的,但是我们看到全球现在没有一个国家能够在这个区域里面,全部跑到危险区域里面。美国债务率、赤字率也是不支持有太大财政空间。

欧元区的情况,它的这种结构性的危机并没有解除,当时有本质判断,美国的次贷危机是周期性的危机,周期性危机可以通过自我修复,但是欧元区危机是结构性危机,结构性矛盾不解决,危机根始终在,它的根源就是过高福利和经济增速以及财政增速不足以支撑它的福利开支根本矛盾没有解决,矛盾没有解决背景下,欧元区以前叫黑天鹅,以后叫黑天鹅湖,全是黑天鹅。

不管福利债券化还是福利货币化,实际上都是不可持续的,以前通过发债来给欧元区的民众发放高福利,后来发债出现了不可持续,爆发债务危机以后,进行量化宽松,通过欧洲央行印钞票,维持高福利,同样不可持续。

欧元区无论在总需求还是总供给方面,生产和消费两个领域其实没有泰达空间。从总需求角度来看,和稳妥的结构非常相关,欧元区老龄化是很严重的问题,总需求起不来。总供给角度没有太大可能性,美国作为标准,欧元区国家制造业成本已经没有什么比较优势。

相反新兴市场国家也是好坏参半,好的也有,坏的也有,俄罗斯、巴西不太好,印度我前年作为代表团出访,印度未来房地产市场都有空间,我去了印度之后感觉它的情况和咱们国家90年的时候非常像,全国到处搞基建,因为印度从生产要素来讲,无论是劳动力要素还是资本要素,都有客观的条件,印度人口现在是12.7亿,中国13.6亿,资本方面,印度是全球最大的FDI国家,我们国家92年以后,到2014年,一直全球FDI第一大国家,2015年开始,印度FDI超过中国。印度总理非常崇拜,他干的事跟干的事一模一样,中国提出中国制造,印度提出印度制造,劳动力便宜,资本流入。印度总理大规模招商引资、搞基础设施建设。从这个角度来看,印度在未来应该会有比较大的空间。

当时我从印度回来之后,印度外交部写了一个报告,当时写的2020年之前,印度的GDP可能会进入全球前五,我的标题就是21世纪是亚洲世纪,2020年,全球五大经济体,三个在亚洲,中国、日本、印度。今年印度GDP全球第五,超过英国和法国。现在印度发展比中国要快,经济腾飞过程当中,房地产市场势必伴随着增长,中国的经验你们比更清楚。

简单看一下中国情况,短期不悲观,中期不乐观,长期不会崩溃。从短期来看,最近经济数据确实企稳,无论工业增加值、固定资产投资还是货运量等等,都在企稳。我们认为这是短周期复苏。比如生病了,不想吃东西,俄了几天,突然想吃东西,经济学叫库存,库存用完了,补库存,增加发量,开始补库存,吃东西,只是短周期,去库存现象,持续性不强,两个季度回落,中国经济指标明年二季度又会往下走。

中期为什么不乐观,表面上看投资、消费、金融三驾马车在下行,中国经济高速增长30年三大支柱在走下坡路,有客观有主观,比如人口要素不可逆,2013年最高点,资本要素2014年资本进入,哪怕经历98年和2005年危机。

长期中国并没有崩溃风险,这是体制决定,西方体制90%市场配置,10%政府配置,中国一般市场,一半政府,国有经济占比30%,民营经济70%,但是我们政府还有土地、矿产资源,一半是市场,一半是政府。市场周期性,市场出现下跌,50%政府的那只手能很好托住。中国94年三角债危机,2000年有债务危机,同样现在出现了债务风险,过去情况来看,不管处理三角债还是债务危机,通过货币化,包括财政货币化,后来债务货币化,通过货币化阻止债务危机爆发。我们认为这一次无外乎也是这些方式。中国老百姓储蓄率支撑经济稳定,防止出现债务危机。

为什么我们的过去二三十年,20多年没有出现像美国次贷危机和欧债危机风险,主要因为我们有很高的储蓄率,这是世界绝无仅有的。

2017年财政政策、货币政策,我个人观点空间都不大,虽然官方的语言,货币政策缩减,财政政策积极,实际利率已经在下降,货币层数达到非常高的点,过去两年银行表外增长速度非常快,平均40%多,有的小银行达到百分之百以上,银行业务从表内到表外趋势非常严重,我们统计货币按照表内统计,表外加上实际货币创新高,存款准备金率不像银行数据那么好看,只算表内存款准备金率百分之十几,表外加上,存款准备金率已经八点几,为什么央行不敢轻易下降存款准备金率,已经不高了。

2017年进一步积极财政政策,总的财政赤字加起来不利,民营只有4%点几赤字,不高,除了财政部还有国开、农发政策性的基金,金融里面做二财政,国家信用,加上地方政府赤字,赤字率已经9.65%,不低了。跟西班牙、日本差不多,财政空间不是很大,当然只是学术探讨。

房地产投资,因为在座都是地产专家,在地产销售下滑之后,地产增速没有太快,工业投资没有起来,产能过剩依然是一个严峻问题。

2016年消费不错,两个因素,一个是房地产消费,12万亿,空前绝后,汽车消费有优惠税收政策,消费有很大压力。

进出口,2017年贸易顺差肯定会减小,从进口来看,主要是原材料等大宗商品,大宗商品价格2016年四季度开始上行,包括石油、铜、铁矿石在上涨,2017年进口要增长,特朗普去全球化,对于出口负面影响,进口增长,出口下降,贸易顺差也不会泰豪。三驾马车都有下行压力。

货币供应,刚才几位有人讲,房地产价格上涨,资产泡沫很大程度上由于货币供应过大造成的,我不否认。还有一个现象更加值得关注,2010年以前,货币还能够推动经济增长,我们当时叫投资推动型的经济,靠投资拉动进行增长,投资靠货币,所以债务增长推动了经济发展,在2010年以前。但是我们看到2010年以后,债务增长和经济增长呈反比,2010年以后,即使产生了新债务,不能再推动经济增速,向前发展。这是一个非常可怕现象。原因是什么?原因是债务复利魔咒,大规模借债从2017年开始,现在是债务160万亿,5%的成本,已经很超收,还利息8万亿,经济增长需要4.7万亿货币,通货膨胀需要1.4万亿左右,发这么多货币,为什么不能推动经济增长,因为货币大部分偿还利息,如果债务魔咒不能打破,债务的雪球越滚越大,推荐一本书《八百年金融史》,讲了八百年来所有的经济危机、金融危机,有房地产泡沫、股票泡沫、严重债务泡沫等等,一般经济危机、金融危机由债务危机引起的,这个其实是最大的风险。

中国目前面临四个系统性风险,地方政府债务,企业债务,货币超发,房地产泡沫。我个人观点最有压力,最早出问题还是企业债务。房地产泡沫我个人认为不会是先出现房地产崩溃,引起经济危机,一定是债务先出现风险,出现债务危机,然后引发经济衰退,最后刺破房地产泡沫,逻辑是这样。

很大背景是美元是加息周期,未来3-5年金融投资不要忘记的背景,美元加息周期很长,货币政策保持连续性、一致性,央行不可能今年加息,明年减息,一旦进入加息或者降息周期,持续很长时间。过去美元两次加息,一次50个月,一次54个月,都是五年左右。美联储一直处于加息状态,美元都是处于上行的通道,第一次上涨82%,第二次35%,不管幅度,美元肯定要涨,这是毫无疑问。

美国加息周期过程当中,从历史上来看,确实很多新兴市场国家出现金融危机,很多人讲中国崩溃,我认为美元加息,中国不至于出现崩溃,如果要崩溃也有别的新兴市场国家比中国先出现危机,要出现危机一定两个特征,一个是财政高赤字,一个是贸易逆差,为什么?因为财政高赤字,约束财政政策空间,贸易逆差约束货币政策空间,一个国家政策无非货币政策、产业政策,左手,右手,如果两只手绑起来没有办法应对。相信这次美元加息周期,还会有新兴市场出现崩溃、危机,不至于先是中国,巴西这种国家更加容易出现危机,它是财政高赤字,贸易逆差。

金融投资包括四大类资产,汇率类、固定收益类、股权类、大宗商品类。首先看汇率资产,这两天人民币兑美元有一个比较大的反弹,但是我认为人民逼兑美元贬值的趋势毫无疑问,毋庸置疑。无论从学术方面,还是实践方面,太多理论证明人民币兑美元的汇率压力非常大。无论理论上购买力评价,或者心理学汇率目标虚拟,人民币下行压力非常大。实体经济下行,货币发行机制跟以前不一样,以前发行货币靠外汇帐款,作为基础货币,现在发行由外生转向内生,债务创造货币,只要商业银行贷款,人民银行倒逼发行货币,为什么美元储备减少,M2仍然以19%增速增长。

人民币国际化进程,人民币要浮动,这是货币国际化基础,对外净资产并没有那么多,1万多亿美元,2015年我们国家对外总资产6万亿,对外负债4万多亿,包括美国、德国、日本外商企业,包括FDI,外资投入对于我们国家来说国际收支是负债,主要净资产是1万多亿美元。

债券市场,20的6年底出现很动,年初是股灾,年末是债灾,债券市场牛市并没有减速,因为经济反转,完全是看不到的,这种背景下,债券市场收益率还会有下降通道。

违约这一块,从2016年开始,无论是银行贷款,还是债券,都是违约率不断地升高,我们看到以债券市场为例,2014-2015年加起来违约只有2016年一半,2016年违约50多次,很多人担心2017年会不会出现更大规模的违约风险,我个人判断,2017年违约频率会和2016年差不多,2016年到期的债务总量,比2016年增加量不是很大,2015年5.5万亿,2016年5.7万亿,钢铁、煤炭、有色盈利能力非常差,2016年有所好转,2017年违约频率不会有特别大幅度上升,但是房地产有非常大风险就是再融资,过去很多年融资非常困难,2015-2016年放开之后,很多房地产融入大量资金,发了很多债,新的政策出台以后,不允许再融资,任何企业把本金完全归还,不太可能,靠后续融资,借新还旧。2018、2019年房地产债务到期,也很大的偿债压力。

股票市场,我的观点是相对乐观,2014年、2015年牛市、2004年牛市,资金疯狂到什么程度。2014年、2015年牛市,融入股票市场,包括融资融券,场外配置资金,6万亿,产生五六千点牛市,至少需要5万亿,现在没有这个,只能是振荡。今年很多券商年报看起来比较乐观,以三千点为中心的振荡。客观条件来看,确实股市的基础要比过去要好,我们看到股票价格以盈利和市盈率决定,盈利增速好转,上市公司盈利水平好转,PE的市盈率确实能够得到一点支撑,市盈率主要是由流动性支撑,跟房地产市场一样,流动性好的时候支撑50倍甚至100倍市盈率,流动性不好只能支撑20、30倍市盈率,房地产市场资金一部分挤入这个市场,包括金融机构的资产包,现在金融机构钱多,不知道钱投到哪,去年全部投给国有企业,因为风险小。现在整个金融机构都是处在资产荒的状态,这个情况下,基本面还是有环比改善,但是由于并没有五六万亿规模推动的股市,并没有大牛市。

2017年还是先防守,再进攻,包括医药、环保、文体、娱乐等等。先进制造业军工以及一带一路等等。中国政府是否提出未来的三驾马车,过去是投资、消费、进出口,未来是混改、一带一路、互联网+,投资和炒股围绕这些行业。医疗行业是看得见白马,防守型行间,医疗产业空间未来巨大,美国第一大行业是医疗行业,占GDP17%,中国占5%,中国不可能达到美国占比那么高的地步,翻倍很可能,一般国家医疗行业占比都是百分之十几。生活领域,需求弹性非常小的一个领域,经济好可以投资,经济不好不投资,但是经济不好也得吃喝。军工领域,民粹主义上台以后,地缘政治风险越来越多,中国军事工业,GDP占比很大提升空间,并且军工行业利润率非常高,并且能够得到保障。一带一路有几个亮点在里面,一带一路概念,2017年地方政府基建很大程度靠PPP,全国最大的七个央企,中建、中铁建等等,国企改革概念。

大宗商品,我看比较平,不看多,也不看空,美元指数上行周期来看,大宗商品价格受抑制,大宗商品多数以美元作为标价,同时因为大宗商品基本面供给,供给面改善,以及美国、印度等等一些投资的支撑,所以不会跌到哪去,所以我对大宗商品看法相对比较看平。

对于黄金看得稍微比较悲观一点,因为黄金本质上是美元替代品,实际上它的黄金本置超国家主权信用无期到期的的无息债券,黄金价值中枢1300美元,未来三年很难突破1300,美联储持续加息,黄金2017年波动范围1000-1300区域之间。

主持人:宏观经济数据列举非常详实。接下来邀请和君创业创始人 李肃演讲,主题:2017新的政治经济形势下的创业与创新。

刚才我听专家讲房地产的盛世危局,我要唱点反调,我讲盛世变局,昨天我跟刘纪鹏一起讲,中国大势到底走到哪,中国现在习盛世到底在高点上往下掉,还是往往起步,没有进入盛事,到底该怎么看2016年,怎么预测2017年。做了一场非常生动的,而且三个人在一起讲了半天,700多人,大家一块对话式谈,谈了很多重要的观点,我很想今天在这跟大家分享一下。

首先讲一下到底2017年对于中国是厄运还是国运,这个问题分析涉及到中国房地产2016年突然涨到顶峰的时候,到底是走到头了,要被打下来自然继续往下走,现在后面还是大量厄运在等着重新调整,还是不过是预示着十九大以后,会有一些更大的盛世走出来,到底怎么看这件事,差距很大。

大概昨天讲最重要的观点,2016年是习新政在政治上的收获期,政治的集权集合新的建立,整个军队被改平,军改完成,政治整个中国高度稳定、集中,2016年走过了非常重要的一年。到底中国政治走到这,预示着十九大,一定以习为核心的习时代的元年,盛世元年今年才开始,高度的政治稳定导致中国未来发展会有一个很明确的方向,而且很稳定的方向,而且没有真正的法规力量方向往下走下去。

2016年元旦,习讲的最重要的,被国内外都关注的话,国际秩序我们要参与重新改,谁都说他是说大线年以前,汪洋到了美国就说跟着美国跑。2016年元旦,习大大非说国际秩序我们要改,谁都不信,凭什么改,韬光养晦养到现在,跟美国冲突,麻烦不是大了吗?2016年中国国运当头,所有人出麻烦,一会英国脱欧,一团糟,奥巴马跟南海打了一个够,被中国批了一通,到中国说好听,打了半天,打出什么结果。特朗普当选之前,美国非常大的智库,带领16000名将军,坚决反对特朗普当选,结果选上了,美国整个社会分化产生麻烦,比中国不知道大多少倍。

那天中司总裁在讲一个观点,特朗普当选是中国的国运年,特朗普真正的方向是什么,看他讲了一大篇,就两句话,就是的韬光养晦。美国经济至上,经济发展优先,不管白猫黑猫抓住貉子就是好毛,第二是不当国际警察了,不管国际的事,谁给钱就帮谁,不给钱不管你了。

美国整个总趋势来看,贸易保护看,保护自己的经济,不想当警察,不想党领袖。从这个意义上来讲,中国改国际秩序,全球秩序发生这么大混乱的时候,2016年元旦,习大大讲的这句话,整个国际秩序会发生重大变化,中国要参与要去改它。2016年看到全球动荡,全球出麻烦,所以刚才专家讲全球民粹主义冲击世界,不是我们的国运是什么。

昨天刘纪鹏讲了一段最精彩的话,写《货币战争》的美国人最近写了一本书,说什么观点?97年亚洲经济危机,中国制造业起来了,2008年全球经济危机,2009年中国4万亿扔进去,变成世界的领头羊。他断定,2018年美国债务得崩溃,整个世界还得出现一片混乱,到那个时候中国更大的国运就会来。2016年全球动荡给中国提供机会,2017年最后出现特定的政治格局和国际格局。

特朗普上台以后,中俄美之间到底怎么调整关系,怎么把关系调顺了以后,形成全世界的新格局的新起点,就看这一年,而这一年我们不用理他,中国十九大开完,整个政治全面稳定,国际关系里会非常谨慎地对待疯牛一样的特朗普,爱说什么说什么,在我们眼里,特朗普就是一个商人,商人就是做交易的,全世界美国人看了一圈,谁还能帮他,谁还有钱,谁还可做交易,只剩下中国。找俄罗斯要钱,找日本要钱,日本债务危机比美国还多,欧洲残成这样,不经过谈判就完了。真打意识形态,玩,怎么谈的了。

中国经济在什么状态下?我们2014年写过一个报告,当时国务院参事陈天生给了我一套非常完整经济一定下滑的数据,国务院不许发,我们把报告写完以后,认为经济一定下滑。既然经济下滑要作为有为政府干预经济,三种手段同时干预经济。中国应该在产业政策上实行金木水火土的五形国策。这份报告我认为,中国整体经济看法已经调到最好,新常态承认下滑,聚焦供给侧改革,结构性调整,倾斜政策扶持。五大发展观就是我们当年在探讨的五形国策体系,重要经济走向、方向上慢慢调到位。但是中国政府和中国经济体系总体来讲,不足以支撑整个进行大规模的经济跃升,一次股灾看的很明显,救是过程当中出现那么多麻烦,整个政府机关和救市体制都不完整。2017年别指着大政策大规模改。这次中央经济工作会议讲稳中求进,现在稳住了,整个经济在往上走,稳中求进就是等着经济搞好,配整个经济工作班子,配出非常像样,大家振奋的班子来,我认为未来2018年以后,中国会有大机会,世界还有大危机,这个意义上来看,最近很多人在研究全世界经济危机到底什么爆发,特朗普现在这么玩,一方面经济往上走,另外一方面债务一直在增加,真正中国把它美元一卖,谁的货币最后全面垮掉,还难说。看现在加息说的热闹,美元风云飘摇,只要不是国际货币马上就死。

2018年以后,全球怎么走,全球民粹主义最后带出的结果,全球的危机还是中国的机会,这些问题要拭目以待。从这个意义上来讲,在大势里面,我认为中国盛世不过刚开头,在政治上大局已定,在外交上,整个变局里面,而且2017-2018年中美之间调出关系,不管打还是和。我们对中美关系绝对有信心,跟美国人对话六次,对我刺激最大的一次,美国基辛格犹太人协会会长和主席,全世界现在谁最慌,觉得世界末日来了,美国人从退出来,全世界反教冲着以色列来,伊朗虎视眈眈,全世界就两个民族,犹太人和中国人,中国把国家文化延续下来,犹太人没国家延续下来,其他所有民族都断了,真正好好合作,就是中美合作,学学犹太人,第一天到美国,控制美国,别跟美国抗衡,两家好好的把世界弄好,西方冲突矛盾只有靠中国。

我认为盛世没开始呢,张总认为盛世已经到头了,什么叫做盛世变局,房地产这次突然上行,突然打回来,意味着什么,在我眼里意味着什么?中国新决策看明白这个局,房地产真正的新政应该在另外一个平台重新开始。会有巨大的机会,哪是现在这点小机会。

我认为看中国经济,的论文和后来写了文章非常到位,中国三元经济,大都市经济,新兴工业城市经济,农村经济。转到房地产就是城镇化、城市化、都市化“三化”。房地产突然涨上去到底意味着什么,意味着都市化经济还有巨大的潜力,只要不打压会倍增。三大都市,把价格放开,把限购放开,所有买房多大,不得了,北京房价涨到20万一平米,不算什么,和纽约一样,涨上去到底是好还是坏,线万美元一平米,纽约人整个金融资产可以把全世界买了,意味着什么,国民财富只要20万一平米不掉下来,全世界人去买,就是财富总量。财富总量再增十倍可能,大规模增长GDP,有什么不好,很正常。

房地产价格在北京是5万还是30万一平米,对工薪阶层、农民工没有影响力,掉到5万买不起,3万也悬乎,我们公司里面所有富二代来工作,没有户口,家里拿着大把的钱,一千万买房子,买不成,不让买,这批人是买那个房子的人,中国现在哪有投资机会,北京几个大泵是放开,所有人都会冲进去。东莞钱到什么程度,16000亿存款,深圳房子一开,全跑去开了,马上深港一体化,怎么买,当然得涨。所以这些大城市限制房价是蠢的不能再蠢的方法,只要放开来,整个GDP增长,大规模往上涨,旧房改造,整个城市最后颠覆重来,还会变成更漂亮的花园城市,只要30万一平米。

真正解决工薪阶层和农民工的事,就好好去看待纽约模式、新泽西全都明白了,最近我跑道宝安区,他们区长跟我说,40万人口,农民工540万,农民工住在哪,历任书记、市长睁一只眼、闭一只眼,允许农民在农地上盖房子,非法产权就盖房子,一千块钱租三居室,500万农民工,每人30平米,16000平米的非法房子,摆在那,谁敢管,管了农民工住在哪,种地挣不着什么钱,盖房子租出去马上挣钱,谁管得了。真正工薪阶层该怎么解决房子,跟这个事没有关系,重找一个路子去吧。美国找的路子是什么,买哈吨30万美元一平米,铁路过去,跑到新泽西两千一平米,随便买。5万美元、3万美元房子都有,上火车20分钟到纽约。城郊铁路,北京周边所有近郊无限制供给力,一定导致五千块钱房子无限制供给,工薪阶层和农民工作为重大的动力,全面冲进房地产,北京的房地产热的不能再热,所有人都有钱挣,包括城里旧房改造,小公司的天下。大公司干不成,都是个性化的,一栋一栋楼盖。

从这个意义上来讲,一定要研究宝安区模式,研究纽约模式、新泽西模式,更重要的是整个这些大都市放开房价以后,注意第三个问题。国务院陈天生有一句非常重要的话,考察德国发现,所有不住的房子,政府强制租过来,所有人揭发这个人,房子买完不住,到最后政府有权力强征,低价给,一定是城区高端房子租给最好的精英,最烂的房子给农民工,郊外的房子给农民工,强征,谁揭发,谁分成,最后谁也作不了假,怎么也得有人住,房子是住的,本来不是炒的。而且强征过来,卖了没有关系,三个月后还你,只要卖得出去就行。这也合理。低价租出去的房子,就是有三个月的周期,三个月搬走,换一个地方。

现在大都市产业,目前房地产产业,用打压方式,以为打出老百姓买得起房子,整个是瞎扯。

我认为农村的房子是干吗?小城镇到底怎么建?看日本经验全懂了,日本1960您经济下滑,制造业出口为导向,出不去了,搞了国民收入倍增计划,咱们现在也想倍增拉动内需,从哪拉。日本人看的很明白,就一件事,1960年美国的劳动力提升,日本收入8倍以上,大量农民工到城市里打工,便宜的打,导致农民工不消费,阻止城市里的人就业,日本把粮食价格增3倍,成立合作社,垄断整个农业,把农产品粗加工拿过来,农业流通农协拿走了,农民暴富了,劳动力价格一块涨,没有农民工,农民工儿子进城消费,买房子、买车,找好工作,回农村了,有钱了。这思维。所以从这个意义上来讲,我们的农业到底怎么调整,要研究。最近我们提出了各种各样的政策,都认为十九大,平整土地,所有浇灌的土地,9亿亩,变成滴管,中国60%的水浪费在农田,剩出总量水50%,卖到缺水城市,能够循环,大规模改造,连片集中住,农民想进城,待着没事,不需要这么多农民。

现在平整土地过程当中,能省出20土地来,田耕、道路平掉了,这些地拿出来干什么,在三大城市拍卖,拍卖出来的钱给农民,每家暴富几百万,进城买房子,变成富裕的农民进城投资来了,买商铺,折腾这事,北京近郊的农民,四季青的农民买商铺,做生意,因为房地产发财。消费农民工过程,就是走向现代化过程,就是农民参与消费,一旦参与消费,所有的农民工该上大学去了,上完大学,一边上学,一边打工,打工的条件和环境就会发生根本变化,全国内需就被拉起来。

只要大都市的整个房价上去,物价上去,只要农民富起来,就等于是这边要挤出产业,大都市挤出产业,不适合大都市干,一定走人,A航空公司从纽约迁到达拉斯,几百亿美元利润,农民工挤出新兴城镇二三线城市,怎么去库存,没有移民,没有新市场,新兴城市、二三线城市市场完全靠人类移民,完全靠移居,三个方向,一个是产业移居,一个是农民工服务、投资,一个是旅游健康,找新的地方,就三个渠道。我们现在整个新兴城市,有待于整个大都市爆发性往上涨,有待于农民消灭农民工的过程加快,到最后导致三股人流重新调,调到新兴城市,只要市场发生根本变化,所有的结构和所有的市场都会发生根本变化的时候,我们现在变局里面重新做房地产,千万不要认为中国房地产做到头了,进城的两亿人根本没有买房子,瞎混呢,还有七八亿在农村待着,出来的大学生,狠的要死,降多少,最后没法买房子,多大的市场力,不得了的市场能量。中国房地产还是刚起头,我认为十九大以后重头来,盛世还没有来,绝对不要悲观地认为是危局,而是变局。在变局之下,到底大家应该怎么做房地产,在新思维里做新思考。

今天我大体上讲的一套理论,就是这么一个想法,跟张总作为讨论的东西,希望大家批评指正。谢谢大家!

主持人:下面有请金信金融控股有限公司 董事长,谢本明,他演讲的主题是不动产之银行融资新路径。

谢本明:下午大家听的都是宏观的东西,我给大家讲讲微观或落地操作环节细节,我的主题是关于不动产的融资问题。

我们讲地产金融,资产端、资金端、退出端,核心问题就是资金端,为什么?如果持有资产的人能够获得周期足够长、价格足够便宜,然后数量相对充裕的资金,为什么会成为困境资产、不良资产呢?相反如果我们有足够多的价格足够低的资金,可以从困境资产里面走出来不良资产。过去几十年来银行推行抵押物崇拜,认为有抵押物可以贷款。现在大家越来越深刻感受到,有抵押物并不是就能够贷款的。

首先给大家讲一个基本理论,银行融资的制度性安排。银监会关于银行的流动资金贷款,三个办法一个指引,里面有一个公示,流动性资金需求测算,你向我借钱,我能借你多少,并不是你需要钱我借你多少,并不是你有多少抵押物,我借你到底,到底借多少,这是有学问的。取决于你需要多少,这个需要是由你经营产生的,举一个最简单的例子,今年做了一个亿的生意,次数五次,需要两千万,明年需要做两个亿的生意,同样五次,需要四千万,最多只能借两千万,如果借2100万超标了,这是逻辑,如果两千万还不起怎么办?再把房子押进来,作为第二还款来源,第一还款来源最重要,没有银行愿意接受第二还款来源,流动性资金需求测算,银行这么看问题,跟老百姓完全不一样,假定有一个亿的房子,如果去年营业额一个亿,明年做到两个亿,银行最多只能借你两千万,如果没有这样的营业,没有哪个公司有这一类经营上融资需求,有一百亿房子不能借你一千元,这是银行的逻辑,跟老百姓想象的完全不一样。

我们借着这个逻辑给大家做一下解答和操作层面的突破。我们通过适当的安排,现在是这样,越来越多的人持有大量不动产,反而借不到钱,这个大家很困惑,为什么以前不是这样,现在是这样,有什么解决的办法。

我们现在做不良资产的收购和处置,如果我们能够有足够长的低成本的资金,我们是不是有非常充裕的退出,最大化利益的退出。

首先讲一下痛点,企业痛点是感觉到有资产并不等于能够融资,综合刚才银监会提出的,大家就明白了,首先第一点有融资主体,有十个亿的资产,得告诉我,有一个公司去年做50亿业务,去年做了一百亿,如何承受,有这样主体产生符合监管要求。融资需求、还款来源是什么,随便说融资需求,用于经营资产,银行越来越不相信,讲这个故事,还不起钱,成为不良资产,忽悠解决不了问题,这个时候银行需要发现你真正的融资需求和真正的还款来源。

因为你有资金用途,钱用在盖房子上,银行不给你融资,原因是资金进入房地产,房子盖好,可以不给融资,有抵押物,没有融资用途。成本最低,最便利的融资渠道,银行面前回答不了四个问题,说明有房子融资不了,借助第三方融资。有资金需求,能够回答四个问题的人,谁能够回答,如何回答,下面我给大家讲的案例,银行的难点,有抵押不等于没风险,银行曾经认为,有抵押就是没风险,经过大量的沉痛教训之后,有抵押不等于没有风险,表面合规,有抵押,但是编了一个假的资金用途,买货了,单据拿不出来,表面合规过不了,银行牌照本质含义,合规是一切,合规风险重于实质风险。大家理解这个问题深浅,表示大家金融素养的高低。

以前汇了一笔钱,赚一百美元,没有风险,但是银行这么做就违规,因为必须合规,符合监管要求。这是表面合规。我遇到很多客户,酒店值10亿,借5亿,没有还款来源,更不要说到期还本,所有钱已经投入到这个酒店,借钱马上还债,哪里来的钱还本付息,确实没有。银行看到资产确实是宝贝,确实是钱,没有还款能力的时候,银行不敢借你钱。没有关系,借5亿,房子卖掉,值7亿,没有实质风险,银行不敢,风险处置问题。银行一旦发生不良,5亿按照拨备覆盖率,超过150%计提超过7亿钱拨备,还有不良率,拍卖两年,罚息、利息收到手,银行并没有亏,但是完全没有愿意,行长已经被免职,职业生涯完蛋了。

银行有什么动力借给你,银行就是管理和经营风险,这就是工作,一定有风险,但是道理不够,要给银行动力,我做这个业务有什么好处,能带来很多存款,这是资产跟负债。民企容易出问题,有抵押物不行,有国企吗?一二线城市没有问题,三四线城市能满足我吗?风险越来越大,动力越来越少。解决融资问题,得前有拉力,后有推力。

民间融资,很多人主流渠道借不到钱,进入民间融资市场,非常大风险,今天借钱,明天不还,把房子卖掉,这是违法的。这叫《留置契约》,找我借钱,处于弱势地位,法院要保护这种弱势地位的人,中国法律不允许以房抵债,虽然表面证据办的非常完整,但是不行。折价可以,但是还不起钱,走向法庭,谈如何折价抵债,否则这之前的协议都是属于合法的。很多人认为天衣无缝,法院判例最后房产过护可能被撤销,我们法院不支持《留置契约》,资产持有人,做好公正,碰到道德败坏的民间借贷方,把你的房子卖掉,这也不可行,有风险。

第三方借宽,贸易载体,如何走通这条路?贸易融资成本非常低,目前信用证贴现成本3.6,去年3.0左右,小银行7-8,大银行4-5,信托融资10左右,如果达到3%的融资,实际上非常低,我们做贸易融资的时候,首先存款配比,今年收入50亿,明年销售100亿,不难。上游付给我货款,我付给上游,上游付给握铅,我存在银行,银行给我高一点利息,10亿存9亿,银行有动力了,过去说存9亿存款,给1亿信用,用北京房地产抵押,银行非常乐意,因为一个亿风险敞口,获得9亿的存款。我们的案例里面,9亿存款从银行拿了4%以上的存款利率,置换成贸易结算,兑换信用证工具3.5,9亿挣450万,业务做下来,融资成本-100万。当然这是比较理想的状态。贸易融资可以创奇迹的地方,融资成本最好情况可以做到负数,存款价格越来越低。贸易融资票据越来越高。汇票贴现率达到5%-6%,我们的融资额可能达到5%、6%,负责容易接受。第三方融资用贸易融资方法是特别好的办法。解决资金用途买货,还款来源卖货,非常低风险。

资金置换办法,过去说第三方抵押,跟国企合作,一百亿资金,第三方资产给我,把需要融资钱付给你,签买卖协议,不过户,没有全部还款,这样产生融资需求,因为原有资金,拿去买房子了,为什么要贷款,因为补充原有流动资金。因为这个房子已经签了买卖协议,所以不再是第三方抵押了,所以置换是一个非常好的道路,解决第三方抵押问题,无论表面合规,还是实质风险,还是操作合规细节,都能够满足。收益有了,动力有了,还款来源保证也有了,房地产卖不掉,跟地方AMC合作,如果银行产生不良,10亿放宽,贷款5亿,AMC是核算的,做了一笔新业务,很可能挣钱。多少业务都做,甚至每笔资产抵押业务,交保险费,出问题的时候,我们处理问题,如果有困难,银行可以继续帮助我们。这是贸易融资新路径。

借助贸易融资,资金成本大大降低,把利益回馈给业主。融资成功率很高,比较低利息,让这个企业两年以后付利息,企业没有付息压力,才符合资产持有者的实际情况,因为本来第三方借款,购买方式支付对价给你,可以自己转贷,对于企业来讲不需要转贷。

融资不了,可以用这么一个办法,没有资金用途,没有还款来源,找国企收购你,银行借钱给国企,支付收购方,如果还不了款,因为在国企名下,解决退出渠道问题。

资产转移到融资租赁公司名下,因为有税务局的文件支持,现在资产过到租赁公司,过回去,只需要支付3%的计税。

16:45启迪控股高级副总裁、启迪协信董事常务副总裁许晓军:协同融合聚变-打造全球领先的科技园网络

主持人:启迪控股高级副总裁、启迪协信董事常务副总裁 许晓军 他演讲的主题:协同融合聚变-打造全球领先的科技园网络。

许晓军:大家下午好!非常荣幸接受董事长邀请,参加地金联盟2017年年会。今天谈的内容是地产+科技产业+金融融合。怎么样产业加上资本翅膀,以科技作为竞争力,在房地产领域也能够取得成功。

启迪协信是清华启迪跟协信地产合作的公司,注册资金1个亿,2016年总资产规模460亿,我们作为一家科技服务企业,在房地产方面,立足产业载体,提供平台,并不完全追求经济效应,还有科技报国情怀。

清华把科技成果作为转化,作为战略目标,资产超过三千亿,控制20多家上市公司,以启迪为例,前身是清华科技园,1994年成立,改名叫启迪控股,从产业方面来讲,可以看到,它是国内,也是国际上首个资产过千亿的科技服务企业,科技产业方面控股六家上市公司,还是20多家上市公司二股东、三股东。

在国内是领先的科技服务企业,在国外在欧美、发达国家包括很多地方输出管理服务。这是习大大见证启迪控股前任总裁跟瑞士科技园签订合作协议。

科技网络650个,包括孵化器、园区、合办机构,控股参股涵盖环保、新能源、大健康、教育、传媒等等。把清华品牌、资源跟政府资源、企业资源、社会资源进行集合。

在创新方面, 清华科技园77万平米,典型的产学研商住办六为一体,作为地产业态,住宅、酒店、会议中心、写字楼、商业配套等等。

启迪之星是国内最大的孵化器网络,70多家网络,孵化五千多家企。

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